Договоры участия в долевом строительстве: нюансы на основе судебной практики

[stesh]

Надеюсь, все это вам никогда не пригодится. Ниже - разбор практики ВС по ДДУ от Тинькофф. При всей неоднозначности этого Банка, журнальчик они хороший запилили. Enjoy!

https://journal.tinkoff.ru/slozhno/dolevoe/?utm_source=subscribers&utm_medium=mln&utm_campaign=news&utm_content=sat26

Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.

Даже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.

Это жизнь, а не байка

Материал написан на основе официальной позиции Верховного суда. Это не произвольное толкование закона и не личное мнение автора. И это не всё, что нужно знать дольщикам. В обзор вошли реальные дела, в которых смог разобраться только Верховный суд.

Если у вас ситуация, для которой нет объяснения в выводах Верховного суда, или есть интересная история про долевое участие, напишите в комментариях в Фейсбуке.

Купили квартиру в строящемся доме у посредника без ДДУ. Застройщик не сдал дом вовремя. На какую компенсацию можно рассчитывать?

Одна компания заключила с застройщиком предварительный договорна покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный. Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.

Как подготовиться и на что смотреть

Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.

Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.

Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214-ФЗ на предварительные договоры не распространяется. Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.

Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле. Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.

Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик.В том числе на двойную неустойку.

Название не имеет значения

Определение ВС № 78-КГ15−15

Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть. Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.

ст. 431 ГК про толкование договора

Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.

Купили квартиру по договору уступки прав требования. Что с моральным ущербом и штрафами за нарушение сроков строительства?

Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.

Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили. Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.

Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.

Что сказал Верховный суд. В законе 214-ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей. Он распространяется на сделки по покупке квартирв строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.

Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.

Дольщиков защищают несколько законов

 

п. 1 Пленума ВС № 17

Определение 18-КГ15—214

 

Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят. Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.

Покупателю квартиры не понравился вид из окна: рядом с квартирой проходят коммуникации. Можно заменить квартиру или получить компенсацию?

Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием. Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.

Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.

Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора. Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.

ст. 21 про информацию о проекте

В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию. Можно требовать компенсацию.

По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.

Застройщик не обязан менять квартиру

Определение № 5-КГ16—47

В законе 214-ФЗ есть свои нормы на случай ухудшения качества объекта — значит, действуют они. Если квартира с недостатками, можно попросить устранить их или снизить цену. Еще можно исправить ошибки застройщика своими силами, а потом отсудить возмещение затрат. Если договориться не получится, можно потребовать вернуть деньги и выплатить неустойку.

ст. 7 про гарантии качества

Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы. Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.

Главное правило юридической грамотности

Выучите сами и расскажите друзьям

Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?

Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание. Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.

Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.

В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки. Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.

Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал. Женщина таких уведомлений не получала.

У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.

Доказывать должен нарушитель

Определение № 19-КГ16−5

Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.

Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства и сдал квартиру позже. Можно требовать неустойку или права дольщиков не нарушены?

Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.

Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала. Оснований для выплат не нашлось.

Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать. Срока сдачи объекта это тоже касается.

ст. 6 про сроки

Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.

Все изменения положено регистрировать

 

ст. 310 ГКпро односторонний отказ

Определение № 5-КГ15—156

 

В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.

Как это использовать. Следите за тем, как оформлены документы. Все изменения по договору долевого участия должны быть зарегистрированы официально. Вносить их можно только с вашего согласия.

Если покупаете квартиру по договору уступки права требования, читайте договор долевого участия и проверяйте, как оформлены изменения. Вам даже могут показать соглашение, но оно будет не зарегистрировано. Такой документ недействителен. Если что-то не так, требуйте компенсацию или идите в суд.

Застройщик получил деньги, а через год расторг договор в одностороннем порядке. Вернул дольщику всю сумму и забрал квартиру. Это законно?

Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.

Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.

Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты. Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.

Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры. И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.

Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев. Это похоже на злоупотребление правом.

Определение № 5-КГ16—51

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.

Расторжение можно оспорить

Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.

п. 4 ст. 450 ГКпро добросовестность

Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре. Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.

В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда. В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.

Суды решают

Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир. Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.

Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.

[fecla]

Спасибо. Сводка и правда интересная. Но я почти уверена, что на практике не пригодится.

[lawyer80]

Почему не пригодится? У Вас нет просрочки по ДДУ? Или Вы просто не верите в успех предприятия?) Если по ДДУ допущена просрочка - Ваше святое право получить с застройщика неустойку. Главное, чтобы у застройщика были деньги на счетах. Остальное - вопросы юридическо-технического характера. Возможны 2 пути взыскания неустойки: через суды общей юрисдикции и через арбитражные суды. Взыскание через суды общей юрисдикции хорошо тем, что если сумма требований менее 1 000 000 рублей, то не нужно платить пошлину. К тому же - взысканные средства попадают непосредственно на Ваш банковский счет. Но есть существенный минус - сумма фактического взыскания составит не более 50% от заявленной Вами суммы. Это в лучшем случае. А то бывает, что присуждают 10-15% от заявленной суммы. Однако, есть и альтернативный путь - через арбитражный суд. Здесь в 19 случаях из 20  суды вообще не снижают неустойку, взыскиваю все 100% заявленных требований. Но чтобы идти по этому пути, нужно учесть его минусы - здесь нужно будет платить пошлину независимо от суммы иска (при сумме иска, скажем, в 600 000 - пошлина составит порядка 15 000 рублей, а, например, при сумме иска в 1 000 000 рублей - порядка 22 000 рублей). К тому же срок реализации этого пути длиннее на 2-3 месяца. И взысканные денежные средства первоначально попадут  не на Ваш счет, а на счет ИП или ООО, которые пойдут в суд от Вашего имени, т.е. потребуется определенная степень доверия к тому ИП или ООО, с которым Вы будете сотрудничать (дело в том, что физическое лицо не может идти в Арбитраж напрямую от своего лица. Поэтому, чтобы идти по этому пути - нужно уступить свои права требования неустойки на ИП или ООО, которые уже дальше будут судиться, а взыскав сумму - заплатят Вам по договору уступки прав. Другого способа пока не придумали. Но при всех минусах этого пути - конечный результат экономически гораздо более эффективный, нежели судиться через суды общей юрисдикции). Судебная практика по этим вопросам и в общей юрисдикции и в арбитраже уже достаточно стабильная, так что не сомневайтесь в успехе.) Если по этим моментам есть вопросы - готов ответить на них. Можете задавать вопросы как на форуме, так и в личную почту: finjurconsalt@mail.ru.

[lawyer80]

Чтобы не быть голословным - вот примеры решений судов общей юрисдикции и арбитража при относительно равных исходных данных: примерно равная стоимость квартир и равный период просрочки, допущенной Застройщиком.

Суд общей юрисдикции снизил размер требований в 3 раза (взыскав в общей сложности 25 400 рублей из 77 000 заявленных), а арбитраж взыскал 100% требований (120 000 рублей).

Суммы небольшие из-за сравнительно невысокой стоимости квартир по ДДУ и небольшого периода просрочки (порядка 3 недель).

Если интересно - сумму своих требований можете рассчитать самостоятельно по формуле:

(стоимость кваритиры по ДДУ * ключевая ставка ЦБ РФ * количество дней просрочки *2) / 300.

Например, если принять, что стоимость квартиры 8 000 000 рублей, просрочка началась с 01.07.2017 (ключевая ставка в это время составила 9% годовых), и длится по сей день (04.09.2017), то размер неустойки составит:

(8 000 000 *9% * 66 * 2) / 300 = 316 800 рублей.

Плюс будет взыскана сумма морального вреда. С этой суммой суды не балуют, обычно взыскивается от 5 000 до 15 000 рублей. В среднем - 10 000 рублей.

Кроме того, взыскиваться будет штраф в размере 50% от суммы неустойки и суммы морального вреда, если вдруг застройщик откажется заплатить эту сумму добровольно. Т.е. сумма штрафа составит: (316 800 + 10 000) / 2 = 163 400 рублей.

Общая сумма иска составит: 316 800 + 10 000 + 163 400 = 490 200 рублей.

Арбитраж взыщет 100% этой суммы, суды общей юрисдикции - не более 245 000 рублей.

 

Вот ссылка на пример решения Арбитражного суда. Во вложении - файл с решением суда общей юрисдикции.

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/2fd9ebef-64d8-4421-9762-be233fcb0795/A41-48047-2017_20170822_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

 

Решение Люберецкого городского суда.pdf

[stesh]

Спасибо! Об альтернативе через АС не знал. Ради такого куша и ИП на близкого человека не лень будет сделать.