Перейти к содержимому
stesh

Недвижимость в Москве – «дорого и глупо»

Рекомендуемые сообщения

<этому автору я склонен доверять...>

Недвижимость в Москве – «дорого и глупо». Почему этот девиз уходит в прошлое?

Квартиры в столице дешевеют уже три года. Реновация только ускорит падение рынка

https://republic.ru/posts/84603

 
702045718ed62fedf435ef3af4619b0e.jpeg
 
Олег Репченко 
 6 июля, 15:47
 
 16 590 
 
 
 
 

78684c5f6db5a911a175b610967abbb4.jpeg

Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости

 

Прежде чем говорить о том, как реновация повлияла или может повлиять на рынок московского жилья, следует понимать, в какой точке мы находимся: спрос падает, и в течение последних трех лет цены на квартиры снижаются примерно по десять процентов в год. На рынке первичного жилья чаще всего это снижение замаскировано под акции и скидки. На рынке вторичного жилья ситуация примерно такая же, только цены продавцы скидывают во время торга. Эти десять процентов приводят к временной активизации спроса, потом спрос снова истощается, и надо снова снижать. 

 

При этом квартиры в новостройках дешевеют быстрее вторичного жилья. Застройщики – рыночные люди, они понимают, что выгоднее быстрее снизить цену и быстрее продать, нежели ждать у моря погоды. К тому же в новых домах они могут снижать цены, сокращая квадратные метры, но не снижая стоимость самих этих метров. Частники, наоборот, зафиксировали максимальную цену и готовы ждать вечно, пока цены опять вырастут. Такое их поведение связано с тем, что выросло целое поколение людей, которых приучили верить, что недвижимость должна дорожать, а если она не дорожает, то это временно, надо только переждать. 

 

Причина сокращения спроса ⁠– это не только падение реальных ⁠доходов населения в течение последних ⁠лет. И раньше лишь небольшая часть среднего класса могла позволить себе купить ⁠квартиру. Значительную часть жилья покупали богатые люди в инвестиционных целях, ⁠они вкладывались в квартиры, потому что те дорожали. Беднее они не стали, но поняли, что дорожать, как раньше, недвижимость уже не будет. 

На рынок повлиял и еще один фактор – строить стали больше. Сейчас в Москве и Московской области вводится рекордный объем жилья за последние десятилетия. В середине нулевых не было пустующих площадок под застройку, потом пришел кризис 2008 года, потом Лужкова сменила собянинская команда и все инвестиционные контракты отправили на пересмотр. Строительная пауза продолжалась примерно до 2013 года. Когда застройщики после всего этого наконец получили новые правила игры и возможность брать площадки под застройку, они на всякий случай нахватали очень много впрок. В результате сложилась парадоксальная ситуация – существенный рост объемов строительства на фоне падения платежеспособного спроса, экономического спада, падения цен на нефть и санкций.

Фактор реновации

Реновация, если она действительно не заглохнет, будет способствовать еще более глубокому падению цен. С одной стороны, она сразу забирает с рынка существенную долю спроса. Именно жители ветхих домов больше всего нуждаются в улучшении жилищных условий. У части из них есть какие-то возможности, и они рано или поздно, правдами-неправдами, через ипотеку или как-то еще купили бы себе жилье. Идея реновации сразу весь этот спрос забирает с рынка. Люди расслабляются, говоря себе: «О, нас все равно будут сносить, нам дадут на халяву, ну так чего нам теперь, как говорится, рыпаться, теперь уж надо ждать». 

С другой стороны, для того чтобы реновация окупилась, половину жилья, если не больше, придется продавать. Как всегда это происходило? Строился дом более высокой этажности, половина шла на продажу, половина – под переселение. Это означает, что на рынке снова вырастет предложение. Более того, если реновацией будут заниматься московские власти, то затратная часть при строительстве будет меньше, чем у коммерческих застройщиков. Значит, опустится себестоимость и часть квартир, не под переселение, можно будет продавать дешевле. И снижать цены действительно придется, потому что иначе весь этот объем просто не продашь. Вот и получается, что вся эта программа завалит цены еще больше, чем они снизились бы без нее. Наш прогноз до реновации предусматривал, что при нынешних темпах строительства цены еще несколько лет будут снижаться на 10% в год. Но теперь мы считаем, что глубина падения может оказаться серьезнее. 

Квартира не роскошь 

На самом деле все это крайне удачное стечение обстоятельств. Жилье – социально значимый продукт, и он должен быть доступен людям. И та ситуация, которая сложилась за последнее десятилетие, когда даже квартиру экономкласса в Подмосковье ни один нормальный человек позволить себе не может, – явно ненормальна. Квартира из роскоши и инвестиционного инструмента должна превратиться в товар, доступный как минимум среднему классу. И она при этом должна находиться не где-то там на 30-м километре от МКАД, куда на оленьих упряжках не доедешь, а в пределах МКАД, пусть и в спальном районе, но там, где есть инфраструктура и метро.

Рынок недвижимости после падения Советского Союза насыщался в основном в сегменте жилья бизнес-класса. Теперь пришел этап, когда эта часть насытилась, но остался спрос со стороны обычных людей. Денег у них немного, зато спрос огромный, поэтому можно зарабатывать не за счет сверхприбыли, а на объемах. 

Объясню, что я имею в виду под сверхприбылью. В Москве все эти годы сохранялась аномалия – даже жилье в спальных районах стоило неадекватных денег: какая-нибудь пятиэтажка в Капотне на пике (перед 2008 годом) стоила четверть миллиона долларов, за которые где-нибудь в Испании или во Франции можно было купить виллу с видом на море. В Подмосковье загородные дома стоили по миллиону долларов, причем не только на Рублевке, а по любому направлению. Новостройки в Химках, Красногорске в пересчете на те же доллары тогда стоили по $200–300 тысяч за двухкомнатную квартиру. Возьмем Измайлово – мой район, который я хорошо знаю: последние 15 лет все, что здесь строилось, строилось с прицелом на элиту и на бизнес-класс, купить трешку в новом доме дешевле чем за миллион долларов было просто невозможно. В общем, рынок полностью оторвался от людей. Есть у меня ощущение, что такая квартира должна стоить раза в 3–4 дешевле, чтобы это соотносилось с теми людьми, которые на самом деле живут в Измайлове.

Я не против элитного рынка, но мы должны понимать, что он всегда ограничен. Всегда есть какие-то отдельные дома, которые могут стоить абсолютно любых денег, потому что они вне рынка. Но у нас во всей Москве долгое время сохранялись абсолютно неадекватные цены, и понятно, что рано или поздно это должно было закончиться. И вот наконец Москва из формата «дорого и глупо» переформатируется во что-то бюджетно разумное, то есть рынок движется к оптимальному соотношению цены и качества. 

Глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
 
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Я про это говорил. Общая площадь построеного жилья на месте пятиэтажек  будет ровна площади жилья города Санкт - Петербург.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Не упадут... Население России 147млн и все в близкой или далекой перспективе планируют переезд в Москву )) А ближнее зарубежье?!... - Ждите роста цен!

Если серьезно, - слабенькая статья, доводы смехотворные, - хотя снижение цен на недвижимость действительно имеет место.., временное!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Все просторы интернета пестрят информацией о падение спроса из-за низкой платежеспособности населения и соотвественно снижение цен на недвижимость.Фактически цены снижаются и это заметно.Думаю никто не против)))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

"Возьмем Измайлово – мой район, который я хорошо знаю: последние 15 лет все, что здесь строилось, строилось с прицелом на элиту и на бизнес-класс, купить трешку в новом доме дешевле чем за миллион долларов было просто невозможно."

Бред. Никогда трешка в Измайлово не стоила лям баксов, во всяком случае, последние 6 лет. Ни до обвала рубля в 2 раза, ни (тем более) после. Если только в этой трешке квадратов 200 или больше было - тогда еще может быть. Но такие трешки еще поискать надо :)

"В течение последних трех лет цены на квартиры снижаются примерно по десять процентов в год."

Еще один бред. То, что продажи практически стоят - это да, но цены почему-то не падают такими темпами.

Платежеспособность населения снижается, но при этом в прошлом году был поставлен рекорд по вложению в московский бетон.

А вообще, на мой взгляд, рублевые цены наверняка будут падать, но очень плавно, если только катаклизмов каких не случится...

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Цены снижаются, но очень низкими темпами. При данной ситуации на рынке не понятны механизмы столь дорогой цены на жилье при фактическом отсутствии на него спроса. Вывод напрашивается один – цены держат искусственно и отпускать их никто не будет, по крайней мере,  ощутимо для конечного покупателя.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Добрый вечер! скажите пожалуйста кто знает, хочу приобрести две 4 ком., квартиры, во второй очереди, какую реальную скидку можно просить в Донстрое? Я ходила общалась с менеджером продаж, мне сказали что базовая скидка 3%. Я конечно очень удивлена, скидка не о чем) 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

На второе приобретение можно получить 5% - скидка для "лояльных клиентов". Оформляйте сначала одну сделку потом вторую. Не густо, но... Это работает, если на одно имя обе оформлять

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
11 час назад, Anet1 сказал:

Добрый вечер! скажите пожалуйста кто знает, хочу приобрести две 4 ком., квартиры, во второй очереди, какую реальную скидку можно просить в Донстрое? Я ходила общалась с менеджером продаж, мне сказали что базовая скидка 3%. Я конечно очень удивлена, скидка не о чем) 

очень зависит от того, какую вы выбрали квартиру. Если это одна из самых удачных планировок, этажей, видов и т.д. - то серьезной скидки не ждите - застройщик и так ее продаст рано или поздно. О существенной скидке можно говорить для неудачных квартир. Так всегда, когда застройщик не на грани банкротства, не в отчаянии или просто не испытывает кассового разрыва в данный момент. У ДС всего этого нет... не знаю, к счастью или к сожалению :))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в тему...

×   Вы вставили отформатированное содержимое.   Удалить форматирование

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отобразить как ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.


×
×
  • Создать...