Перейти к содержанию
Анна Сычугова

Юридическая помощь участникам долевого строительства

Рекомендуемые сообщения

Всем добрый день, меня зовут Анна Сычугова! 
Я являюсь руководителем Юридического центра Advisor: www.mosadvisor.ru/ 
Наш Юридический центр профессионально занимается взысканием неустойки с застройщиков Москвы и Московской области за просрочку передачи объектов долевого участия. 
Более 4 лет мы специализируемся по данному вопросу. Нами закончено более 1 480 судебных дел. Взыскано более 350 000 000 руб. (период с 2013 г. по 2017 г.)
Мы работаем со многими Жилыми комплексами Москвы и ближнего Подмосковья: ЖК «Ромашково», ЖК «Катюшки», ЖК «Брусчатый поселок», ЖК «Пятницкие кварталы», ЖК «Парковые аллеи», ЖК «Красногорский», ЖК «Загородный квартал», ЖК «Одинбург», ЖК «Город набережных», ЖК «Да Винчи», ЖК «Царицыно» и др. (в работе более 82 жилых комплексов).
В этой теме Вы можете задать мне любой вопрос, связанный с приобретением квартиры, ее приемкой, взысканием неустойки, расторжением Договора долевого участия, признанием права собственности и так далее. 
Будем рады ответить на Ваши вопросы! 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Здравствуйте, Анна! На какой процент от суммы насчитанный на "калькуляторе" неустойки реально можно рассчитывать? Суд первой инстанции понижает чуть ли не на порядок...

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Добрый день.

В практике нашего Юридического Центра судьи крайне редко не присуждали менее 50% от заявленной суммы неустойки (такие решения очень эффективно оспариваются в суде апелляционной инстанции). Абсолютное большинство решений варьируется в пределах 50%-70% от совокупности требуемых сумм (неустойка + штраф по закону о защите прав потребителей + компенсация морального вреда + судебные расходы). Поскольку, снижая неустойку, судьи ссылаются на ст. 333 ГК РФ (которая не устанавливает пределов снижения), очень много зависит от суда и конкретного судьи, который будет рассматривать дело. Поэтому мы всегда советуем клиентам обращаться в те суды, в которых высока вероятность присуждения большей суммы (в спорах с застройщиками, как правило, есть возможность выбора между несколькими судами).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Понял, спасибо! Очень бы конечно хотелось надеяться, что всё успеют, но судя по темпам... явно не хватает "волшебного пенделя"...

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
44 минуты назад, D7777 сказал:

Понял, спасибо! Очень бы конечно хотелось надеяться, что всё успеют, но судя по темпам... явно не хватает "волшебного пенделя" все

 

Этого не хватает абсолютному большинству застройщиков)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

На что обратить внимание, если Вы решили судиться с застройщиком по неустойке:

-неустойка начинает течь после даты ПЕРЕДАЧИ Вам квартиры, указанной в ДДУ (срок сдачи в эксплуатацию значения не имеет);
— неустойка рассчитывается по день подписания акта приема-передачи квартиры;
— рассчитать неустойку самостоятельно можно здесь: http://www.mosadvisor.ru/calculation/ ;
— Вы вправе отказаться принимать квартиру, если имеются существенные недостатки, и потребовать составить акт осмотра с указанием дефектов;
— досудебную претензию застройщику необходимо направить, чтобы потом в суде взыскать штраф 50% за то, что Ваши требования не были удовлетворены в досудебном порядке;
— в досудебной претензии (составляется в произвольной форме) обязательно указывайте расчет неустойки, реквизиты счета, куда ее перечислять, и срок на удовлетворения Ваших требований (дней 10);
— если Вы еще не подписали акт приема-передачи квартиры, а просрочка уже большая и неустойка значительная (более 150 000 р.), то Вы уже можете подавать в суд на неустойку. Поскольку процедура подготовки документов, подачи иска, назначениядела к рассмотрению, переход к основному заседанию займет около 3 месяцев, в суде заявляете ходатайство об увеличении неустойки за указанный период;
— совершение сделок с квартирой (если уже оформлено право собственности на нее), например, ее продажа, не препятствует Вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ. Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке;
— в соответствии со статьей 17 Закона о защите прав потребителей иск о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда может быть предъявлен по выбору дольщика: в суд по месту нахождения застройщика, по месту заключения или исполнения договора, а также по месту постоянной или временной регистрации дольщика. При этом если в иске заявлено требование о признании права собственности на квартиру, такой иск подается только по месту нахождения квартиры;
— если в ДДУ есть пункт о договорной подсудности (о рассмотрении дела в конкретном суде, как правило, по месту нахождения застройщика), то это не препятствует Вам подать иск по месту своей регистрации (с одновременным требованием в иске признать пункт о договорной подсудности недействительным – как нарушающим Ваши права потребителя на выбор подсудности).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
8 часов назад, Анна Сычугова сказал:

— досудебную претензию застройщику необходимо направить, чтобы потом в суде взыскать штраф 50% за то, что Ваши требования не были удовлетворены в досудебном порядке;

Я правильно понимаю, что штраф этот будет в пользу бюджета а не н\мне в карман?

И самое интересно - как избежать снижения неустойки по ст. 333 ГК в условиях, когда застройщик имеет тесные многолетние связи с председателем суда? ;)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
25 минут назад, stesh сказал:

Я правильно понимаю, что штраф этот будет в пользу бюджета а не н\мне в карман?

И самое интересно - как избежать снижения неустойки по ст. 333 ГК в условиях, когда застройщик имеет тесные многолетние связи с председателем суда? ;)

Добрый день.

Штраф будет взыскан в Вашу пользу (т.е. в Ваш карман), а не в пользу бюджета.
Избежать снижения неустойки можно только в одном случае (и то негарантированно): если застройщик не будет ходатайствовать о применении ст. 333 ГК РФ.

В описанной Вами ситуации просто нужно выбрать другой суд (поскольку по искам к застройщикам возможна альтернативная подсудность по выбору дольщика: суд по месту нахождения застройщика/суд по месту регистрации (временной регистрации) дольщика/суд по месту нахождения объекта долевого строительства).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Очень часто дольщики задают вопрос о том, на какую сумму они могут рассчитывать при подаче иска о взыскании неустойки.

Такой вопрос всегда актуален, поскольку в силу ст. 333 ГК РФ суд снижает неустойку по заявлению застройщика (письменному или устному).

При этом ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЕЛЫ снижения неустойки

НЕ установлены. То есть суд снижает неустойку исходя и конкретных обстоятельств дела и по своему усмотрению.

Исходя из практики рассмотрения судами Москвы и Московской области дел данной категории:

"СРЕДНИМ" будет результат о взыскании по совокупности требований (неустойка + компенсация морального вреда+ штраф 50%+ судебные расходы) 50 % от заявленной неустойки;

"ХОРОШИМ" будет считаться результат с взысканием по совокупности требований более 70 % от заявленной неустойки.

Многие спрашивают, почему "процент успеха" рассчитывается только от суммы неустойки, а не от всех заявленных требований: неустойка + штраф + компенсация морального вреда + судебные расходы).

 

Ответ:

1. Суммы штрафа, компенсации морального вреда, судебные расходы являются ПРОИЗВОДНЫМИ от требования о взыскании неустойки и взыскиваются постольку, поскольку суд полагает обоснованным взыскать неустойку за просрочку.

Соответственно, данные суммы в ЦЕНУ ИСКА НЕ входят и не учитываются при расчете госпошлины при подаче иска.

2. Взыскание судом суммы, превышающей неустойку, на практике случается КРАЙНЕ РЕДКО.

В ином случае застройщики всегда платили бы неустойку добровольно и в полном объеме. Они же, напротив, платят ее только по решению суда, поскольку вполне обоснованно рассчитывают, что с учетом снижения неустойки, в совокупности им придется заплатить дольщику по решению суда меньше, чем расчетная неустойка.

Таким образом, ОБЪЕКТИВНЫМ критерием успеха является общая сумма, взысканная судом по сравнению с суммой неустойки, которая должна была быть выплачена застройщиком дольщику добровольно.

Также напоминаем дольщикам, что на практике чем меньше сумма неустойки, тем меньше суды ее снижают ее по ст. 333 ГК РФ.

Соответственно, если просрочка уже составляет более 2-3 месяцев, рекомендуем не тянуть со взысканием неустойки (и тем более - не ждать передачи квартиры по акту приема-передачи) и ОПЕРАТИВНО подавать иск в суд о взыскании неустойки за просрочку, чтобы по итогу сумма за просрочку, присужденная судом, оказалась выше, чем если бы Вы пошли ее взыскивать единым иском на всю сумму за длительный период просрочки.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

08.08.2018 г. судья Губин Я.Ю. Красногорского городского суда Московской области (который, по нашей практике, присуждает крайне низкие суммы) вынес отличное решение и взыскал в пользу нашего клиента следующие суммы:

Неустойка — 343 712 руб. 62 коп.

Компенсация морального вреда — 3 000 руб. 00 коп.

Штраф — 173 356 руб. 31 коп.

Расходы на представителя — 10 000 руб. 00 коп.

Расходы по оформлению доверенности – 1 900 руб. 00 коп.

Итого: 531 968 руб. 93 коп. при заявленной неустойке 343 712 руб. 62 коп. (т.е. было взыскано 100% требуемой неустойки).

Застройщик не направил в заседание своего представителя, ходатайства о снижении требуемых сумм не представил, поэтому судья не нашел оснований для применения ст. 333 ГК РФ

С этим и другими решениями можно ознакомиться на нашем сайте: http://www.mosadvisor.ru/court_decisions/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом неустойка начисляется в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Ключевая ставка (ставка рефинансирования) ЦБ на текущую дату (с 26 марта 2018 года) составляет 7,25%

Обращаем Ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по Договору долевого участия, которые приводят к ошибочному результату.

Их типичная ошибка в том, что они вычисляют неустойку за каждый день просрочки передачи объекта, округляя его до 3-х разрядов после запятой, а то и до 2-х.

Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают, как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)

Таким образом происходит сильное искажение результатов неустойки. Например, при стоимости договора: 10 000 000 рублей, период просрочки сдачи дома: с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, - в некоторых популярных калькуляторах получается результат неустойки 657 000 рублей. При применении верной формулы итоговый размер неустойки составит 660 000 рублей.

С целью верного расчета неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, полагающейся выплате в Вашу пользу, предлагаем Вам воспользоваться калькулятором, размещенным на сайте http://www.mosadvisor.ru/calculation/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

О необходимости досудебного урегулирования спора с застройщиком

В наш Юридический Центр нередко обращаются клиенты, желающие как можно быстрее предъявить исковое заявление в суд и получить полагающиеся им по закону денежные средства из ненадлежащего исполнения застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта недвижимости.

С одной стороны, клиентов понять можно: как правило, в отношении застройщика одновременно ведется множество исковых производств – в пользу участников долевого строительства присуждаются неустойки, исполнительные листы предъявляются в банки по месту ведения счетов застройщиков для бесспорного списания денежных средств. Поэтому скорейшая инициация судебного процесса – дополнительная гарантия того, что на расчетном счете застройщика останутся денежные средства для закрытия задолженности перед клиентом.

С другой стороны, не стоит забывать, что отказ от досудебного урегулирования спора приводит к невозможности взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы (который полагается к выплате в пользу участника долевого строительства на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей») и, соответственно, соразмерно увеличивает присуждаемую в пользу дольщика сумму.

Чтобы не затягивать с подачей искового заявления, досудебную претензию возможно сформировать и направить застройщику самостоятельно, до обращения к юристам за ведением дела в суде. Обязательной формы досудебной претензии действующим законодательством не установлено. Важно отразить в документе ряд моментов, без которых претензия не будет иметь статуса досудебной:

1.      Наименование и актуальный юридический адрес застройщика (получить эту информацию можно на сайте https://egrul.nalog.ru/, введя ИНН застройщика);

2.      Данные Договора долевого участия (номер, дата, характеристики объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, цена объекта, дата передачи объекта);

3.      Ссылка на ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (говорит о праве участника долевого строительства на неустойку в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта);

4.      Расчет неустойки (можно обратиться к одному из многочисленных калькуляторов, имеющихся в Интернете);

5.      Срок для ответа на досудебную претензию (если Договором не определено иное, советуем в качестве такого срока указать разумные 10 календарных дней);

6.      Банковские реквизиты участника долевого строительства для перечисления денежных средств в счет уплаты неустойки.

Рекомендуем также направлять досудебную претензию Почтой России (наиболее доступный оператор) ценным письмом с описью вложения.

! Опись и почтовый чек об отправке досудебной претензии необходимо сохранить и в дальнейшем предоставить юристам для формирования искового заявления.

!! При отправке документа обратите внимание на то, чтобы в почтовом чеке правильно (без ошибок) были прописаны имена (наименование) отправителя и получателя - Почта России очень плохо себя зарекомендовала в этом смысле.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Очередные хорошие решения были вынесены в пользу обратившихся к нам за юридической помощью дольщиков Преображенским районным судом города Москвы.

По первому делу Суд присудил в пользу нашего клиента:

- неустойку в размере 201 469 руб. 34 коп.;

- компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп.;

- штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 105 734 руб. 67 коп.;

- расходы по оплате услуг представителей в размере 30 000 руб. 00 коп.

Общий размер присужденных денежных средств: 347 204 руб. 01 коп. (при заявленной неустойке 201 469 руб. 34 коп. - т.е. было взыскано 100% требуемой неустойки).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений на иск не представил.

 

По второму делу Суд постановил взыскать с недобросовестного застройщика в пользу наших клиентов следующие суммы:

- неустойку в размере 1 300 000 руб. 00 коп. (в равных долях);

- компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. 00 коп. (в пользу каждого);

- штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 665 000 руб. 00 коп. (в равных долях);

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 261 руб. 29 коп. (в равных долях).

Общий размер присужденных денежных средств: 2 003 261 руб. 29 коп. (в равных долях) или 1 001 630 руб. 64 коп. в пользу каждого клиента (при заявленной неустойке 2 652 257 руб. 93 коп. - т.е. было взыскано 75,53% от заявленной в иске неустойки).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в своей отсутствие не просил, представил письменные возражения на иск, заявил ходатайство о снижении размера неустойки до 100 000 руб. 00 коп. на основании ст. 333 ГК РФ. По мнению ответчика, заявленная неустойка была явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Несмотря на то, что договор долевого участия в соответствии с положениями гражданского законодательства является соглашением сторон, в абсолютном большинстве случаев застройщик предлагает участникам долевого строительства готовый проект договора без возможности корректировки его содержания. Гражданам, желающим приобрести жилье, волей-неволей приходится подписывать документ в той редакции, в которой это предлагает сделать застройщик. К нам нередко попадают на изучение договоры долевого участия, содержащие явно противозаконные положения, которые застройщик умудряется отстаивать в суде, ссылаясь на свободу заключения договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) – хотя в вопросе с договорами долевого участия о такой свободе и речи идти не может.

Одно из таких положений – условие об обязательном внесении дольщиком оплаты коммунальных услуг за несколько месяцев пользования вперед соразмерно доле владения площадью.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

В п. п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Однако в силу пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных норм права.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Про предварительные договоры купли-продажи недвижимости

Абсолютное большинство объектов недвижимости реализуются застройщиками на основании договоров долевого участия. Это и правильно – такие договоры предоставляют участникам долевого строительства максимальные гарантии и предотвращают такую популярную некоторое время назад схему по двойной продаже квартир. Однако говорить, что предварительные договоры купли-продажи недвижимости из российской действительности исчезли – в корне неверно. Статистика относит на счет таких договоров треть сделок п реализации недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи (далее по тексту- ПДКП) можно условно разделить на три категории.

Первая - когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство). Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по договору долевого участия. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства.

Вторая — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от договоров долевого участия, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Третья - объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность. Приобретение объектов в этом случае абсолютно безопасно. И даже если застройщик в дальнейшем попытается уклонится от заключения основного договора, то многочисленная судебная практика будет на Вашей стороне. Несмотря на то, что механизм исполнения таких решений крайне неидеальный, в практике нашего Юридического Центра еще ни разу не возникло проблемы заключить основной договор при наличии решения суда об обязании застройщика совершить такое действие.

 

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор. Также в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Итогом профессиональной работы сотрудников Юридического Центра стало очередное хорошее решение в пользу нашего клиента, вынесенное Истринским городским судом Московской области (судья Бардин М.Ю.).

При требуемой неустойке в 866 339 руб. 06 коп. в пользу нашего доверителя были взысканы в совокупности 780 000 руб. (т.е. порядка 90%), из которых:

1.      500 000 руб. 00 коп. – неустойка;

2.      250 000 руб. 00 коп. – штраф по Закону РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»;

3.      20 000 руб. 00 коп. – компенсация морального вреда;

4.      10 000 руб. 00 коп. – расходы по оплате услуг представителей.

Представитель застройщика в судебных заседаниях участие принимал, представил письменные возражения на исковое заявление, просил снизить требуемую нашим клиентом неустойку на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

С большей долей вероятности застройщик будет обжаловать такое решение суда.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

От чего зависит размер присуждаемой в пользу дольщика неустойки

 

Одним из первых и основных вопросов обращающихся к нам клиентов становится: на какие денежные средства я могу рассчитывать по итогам суда?

Ответ на него зависит от нескольких факторов:

1) Заявит или нет застройщик ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ (Это то положение Закона, которое устанавливает право судьи уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства – на деле же суд в абсолютном проценте случаев этим право пользуется и «режет» заявляемую дольщиками неустойку). Стоит однако помнить, что если застройщик не потребует снижение неустойки, у суда не будет правовых оснований для ее уменьшения;

2) Размер неустойки (Если просрочка более года, то неустойка вполне может перевалить за 1 млн. руб. и более (зависит от стоимости квартиры). А при БОЛЬШИХ суммах неустойки судьи снижают неустойку по ст. 333 Гражданского кодекса РФ по заявлению застройщика гораздо значительнее, в то время как при меньших суммах неустойки (порядка 400-500 т.р.) снижение в процентном соотношении меньше, что несомненно выгоднее для дольщика);

3) От суда и судьи, рассматривающего дело (Имея опыт работы во многих судах г. Москвы и Московской области уже на этапе консультаций мы можем предложить дольщику несколько вариантов судов для подачи его иска и, соответственно, порекомендовать тот, в котором наиболее ожидаем хороший результат. Конечно, много в этом вопросе зависит и от конкретного судьи, рассматривающего дело, - даже самый хороший в нашем рейтинге суд имеет в штате судей, которые выносят по спорам с застройщиками плохие решения (менее 50% от заявленной суммы неустойки в совокупности присуждаемых сумм). Здесь ситуация также не безвыходная – правовая возможность изменить судью есть);

4) От опыта юристов (Здесь важны 2 аспекта: возможность Вашего представителя оперативно реагировать на нестандартные ситуации, возникающие в процессе рассмотрения дела, и поведения юриста на самом процессе, которое может повлиять на выносимый судом результат по Вашему иску).

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

О сроке на досудебное урегулирование спора по неустойке

Речь идет о сроке, в течение которого застройщик вправе предложить дольщику какие-либо компенсационные меры, направленные на минимизацию причиняемого просрочкой ущерба (денежную компенсацию, скидку на приобретение другого объекта недвижимости, оплату в течение определенного периода коммунальных услуг, возмещение расходов на аренду жилья на период просрочки и т.п.).

Если срок на ответ на досудебную претензию не установлен договором долевого участия, мы всегда предлагаем клиентам определить в качестве такого периода разумные 10 календарных дней с момента получения претензии – вполне достаточный срок для того, чтобы застройщик проявил заинтересованность в досудебном разрешении спора и предложил на выбор дольщика компенсационные мероприятия.

Нередко в самом договоре определен срок ответа на обращения дольщика – как правило, этот срок больше, чем 10 календарных дней (10 - 15 рабочих дней, 30 календарных дней).

Иногда же встречаются такие условия договора, при которых на ответ на претензию застройщику отводится 30 рабочих дней, 60 календарных дней, 3 месяца (отсчет идет с даты получения досудебной претензии). Безусловно, этот срок не является разумным, свидетельствует о злоупотреблении застройщиком права на досудебное урегулирование спора, и такое условие договора необходимо признавать недействительным.

Ввиду отсутствия на сегодняшний день какого-либо нормативного правового акта, регулирующего порядок (в т.ч. сроки) ответов коммерческих организаций на обращения граждан, считаю возможным применять к подобным ситуациям положения Федерального закона от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» по аналогии.

Так, ч. 1 ст. 12 указанного Закона определено, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения (который совпадает с датой получения обращения дольщика).

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Делимся очередными хорошими новостями с судебных полей:

29.08.2018 г. судья Багринцева Н.Ю. Тушинского районного суда города Москвы взыскала в пользу нашего доверителя следующие суммы:

1.      Неустойка: 498 234 руб. 95 коп.;

2.      Штраф по Закону РФ от 07.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»: 250 117 руб. 47 коп.;

3.      Моральный вред: 2 000 руб. 00 коп.;

4.      Расходы по оплате услуг представителей: 30 000 руб. 00 коп.

 

Итого: 780 352 руб. 42 коп. при заявленной неустойке 498 234 руб. 95 коп.

P.S. В последнее время представители застройщиков не часто выходят в судебное заседание и представляют отзывы на исковое заявление дольщиков (возможно, сказывается летнее время и отпуска), поэтому число решений со 100%-ым результатом выросло в разы – как это было, например, в вышеуказанной ситуации.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

В смежной здесь ветке, увидела вопрос о том, благоустроят ли набережную у жилого комплекса перед сдачей объекта. Постараюсь ответить, не перегружая лишней информацией и основываясь на практике. Как правило, застройщики (и "ДОНСТРОЙ" не исключение) стараются получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, соблюдая исключительно нормативные требования, прописанные в том числе и в ваших договорах долевого участия, к постройке самого объекта (дома) и квартирам. Это происходит по причине того, что большинство застройщиков затягивают сроки и дабы хоть как-то их уменьшить (а вместе с ними и размер компенсации дольщикам за просрочку),  стараются побыстрее достроить сами дома - объекты первой необходимости и уже после того, как они сданы, приступают к, так называемым, дополнительным работам:  обустройству дворов, набережных, парков, которые были предусмотрены проектом.

В нашей практике встречались случаи, когда дом получал Разрешение на ввод в эксплуатацию с котлованом вместо детской площадки, с недоделанными фасадами, незаасфальтированными дорогами (комментарии застройщика: "Зачем мы будем сейчас класть асфальт, если строительная техника его за 2 месяца полностью испортит и нам придется класть новый!"), неработающими лифтами (комментарии застройщика:"Если мы сейчас пустим лифты, то строительными материалами их полностью испортят за несколько месяцев и нам придется полностью их менять. Мы поставим лифты, когда большинство квартир закончат делать ремонты!") и т.д.

Но, надеюсь, в вашем прекрасном комплексе, все будет хорошо!)

 

С уважением, 

команда Юридического центра Advisor 
http://www.mosadvisor.ru/ 
+7 (499) 394-39-78

WhatsApp 8(926) 151-96-62

Telegram 8 (915) 363-97-76

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Анна, добрый день.

Гипотетическая ситуация: в Договоре прописана одна площадь объекта (соответственно, она же и оплачена), по завершении строительства получилось так, что площадь увеличилась и застройщик требует доплату. Я хочу проверить обмеры, на основании которых застройщик выставляет дополнительный счет, на предмет их соответствия действительности и, соответственно, оспорить необходимость доплаты в зависимости от результата. 

Уточните, пож-ста, какими должны быть мои действия?

Спасибо.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Stan, ситуация достаточно распространенная. Во-первых, нужно читать именно ваш ДДУ по поводу оплаты, потому что сколько я их видела - эти условия всегда прописаны по-разному! Если вы хотите убедиться в правильности метража кварты, который выдает вам застройщик, ваши действия (если у вас цель - максимально быстро принять квартиру): производите доплату, предварительно проверив документы застройщика по метражу (без нее скорее всего, застройщик не передаст вам ваш объект, увы), далее вызываете ваше БТИ (многие вызывает кадастровых инженеров, так как они тоже могут изготавливать Тех.паспорта - не нужно этого делать, так как практически ни один судья не доверяет их обмерам!!), заказывая у них Технический паспорт квартиры (средняя стоимость по Москве варьируется от 5 до 10 т.р. в зависимости от фирмы и сроков изготовления). Получаете его и на этом основании обращайтесь в суд с требованием вернуть такую-то сумму с застройщика. Процесс достаточно несложный, у нас было около 50 подобных дел, поэтому знаем все тонкости и его подводные камни.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Анна, спасибо за ответ.

Ситуацию описывает п 3.4 типового договора Дон Строя: 
В случае, если фактическая площадь Объекта превысит или уменьшится относительно Проектной площади Объекта, Цена подлежит изменению в следующем порядке: Стороны производят перерасчет цены, исходя из цены за 1 кв. метрОбъекта, установленной в п 3.1 Договора и величины, на которую увеличилась или уменьшилась площадь Объекта. Об установлении фактической площади Объекта и изменении Цены Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к Договору.

Цели максимально быстро принять квартиру нет.

Правильно ли я понимаю, в такой ситуации я спокойно принимаю Объект, подписываю все допсоглашения с Застройщиком, провожу доплату. Затем начинаю оформлять собственность, обращаюсь в БТИ, они проводят обмеры и уже на основании этих обмеров принимаю решение о том, судиться или нет. 

Есть ли какой-либо срок давности по периоду между приемкой квартиры и обращением в суд? Или я могу обратиться хоть через год после приемки?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Ребят, всем добрый вечер!

Я тут новенький и не надо на меня набрасываться. Ищу юриста.

Пишите в личные сообщения, буду выбирать. Спасибо.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

×